Vorsicht die Miete im Vergleich zu kaufen Taschenrechner

Sie haben wahrscheinlich eine Miete-versus-buy Rechner hier und dort online, zu sehen und Sie können sogar benutzt haben ein. Sie sollen Ihnen helfen, zu entscheiden, ob ein Haus zu kaufen finanziell sinnvoll für Sie, aber tun sie das wirklich sagen, was Sie wissen müssen? Werfen wir einen Blick darauf, wie sie funktionieren und wie sie manchmal nicht.

Mieten im Vergleich zu kaufen

Die Idee dieser Taschenrechner ist zu berücksichtigen, die Kosten sowohl Miet-und Kauf über eine bestimmte Zeit, um sie zu vergleichen und zu sehen, welche Option besser ist. Es gibt eine Reihe von Kriterien beteiligt, obwohl, und dies bedeutet, es wird immer einige Raten sein. Wie viele Jahre werden Sie in der Heimat zu sein? Wie viel wird bis zu mieten in zehn Jahren? Wie hoch wird Ihre Vermögenssteuern sein? Diese Felder werden in der Standardeinstellung in den meisten Taschenrechnern gefüllt werden, und Sie ändern Sie sie nach Bedarf.

Ich ging einfach auf die US-Regierung vor Ort, ginniemae.gov ihre Miete-versus-buy Taschenrechner sehen. Ihre Felder zu starten (Mitte 2007) mit einer Annahme von zehn Jahren in einem Haus, eine 7,5% Zinsen und 2% jährliche Wertsteigerung - alle sehr konservativ Vermutungen. Hier ist, was alle Kriterien vorgegeben waren:

Ihre aktuelle monatliche Miete: $ 750

The Price of Home: 150.000 $

die Anzahlung: $ 15.000 (10%)

Laufzeit der Darlehen (Jahre): 30

Zinssatz für Darlehen: 7,5%

geschätzten Jahren im Haushalt: 10

jährliche Grundsteuer: 1%

jährliche Hause Wertsteigerung: 2%

Sie können alle von ihnen. Zum Beispiel sind Grundsteuern näher zu 2% des Eigentums Wert in einigen Bereichen. Über 10 Jahre Wertschätzung wird wahrscheinlich mehr als 2% pro Jahr sein (obwohl es könnte auch eine negative Zahl sein dieses und nächstes Jahr). Schlagen die Schaltfläche "Berechnen" ist das, was gezeigt wurde:

Home-Wert in zehn Jahren: 182.849 $

Darlehen Saldo nach 10 Jahren: 117.340 $

Ihr Eigenkapital: 65.509 $

Steuern sparen (28%): 32.549 $

die durchschnittliche monatliche Zahlung im Laufe der Zeit: Miete: $ 834 - kaufen: $ 550

Zahlungen insgesamt mehr als zehn Jahren: Miete: 100.080 $ - buy: 66.017 $

Ihre gesamten Ersparnisse auf: Ankauf - $ 34.063

Verwirrend. Meine Abschreibungen Tabelle zeigt, dass die Zahlung auf einer 30-jährigen, 7,5% Darlehen würde $ 944 pro Monat, nicht 550 $ sein - und dies nicht die Hypothek Versicherung, Grundsteuern oder Hauseigentümer die Versicherung. Sie können unter Berücksichtigung der Steuerersparnis, aber das erklärt immer noch nicht, wie sie bei $ 550 zu gelangen. Es ist dieser kleine Hinweis am Ende:

"Die oben rent-versus-buy Rechner verwendet die folgenden in seinen Berechnungen: Hausbesitzer Versicherung, Kredit-Kosten, Hypotheken-Versicherung, Kosten, um das Haus, Grundsteuer, Hausbesitzer Steuern sparen und Mietsteigerungen zu verkaufen Ergebnisse sind Schätzungen.."

Nun, das ist sicherlich nicht klar, Dinge, aber es ist auf einige andere Fragen, wie die Tatsache, dass es keine Berechnung überhaupt für Reparaturkosten. Mit besaß mehrere Häuser, kann ich Ihnen sagen, dass es Reparaturen und Wartung. Wir wissen auch nicht, wenn steigende Grundsteuern berücksichtigt wurden. Auch wenn Sie in der 15% Steuerklasse (wahrscheinlich, wenn Sie mieten einen $ 750 Wohnung) sind, würden die steuerlichen Einsparungen rund 15.000 Dollar weniger als berechnet - ein wenig Unterschied.

Nun, auch zu einem günstigeren 6,5% Zinsen, die monatlichen Kosten des Besitzes eines $ 150.000 nach Hause (mit Steuern, Versicherungen und kleinere Reparaturen) mindestens $ 1.150 - und wahrscheinlich höher. Im obigen Beispiel ist dies 400 $ mehr pro Monat als Miete. Meine Vermutung ist, dass sie unter Berücksichtigung der "Opportunitätskosten" der nicht mit, dass $ 400 pro Monat auf über 10 Jahren investieren. Das könnte sogar zu übertreffen den Aktiengewinn aus dem Besitz.

Buying ist oft eine gute Idee, vor allem, da Sie wahrscheinlich nicht zu investieren, die 400 $ monatlich in extra Cash Flow Sie aus der Vermietung zu bekommen. Aber tun Sie einige Ihrer eigenen Denken, verstehen, welche Kriterien werden verwendet, und skeptisch sein werden, diesen rent-versus-Buy-Rechner.
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